年収865万円だと住宅ローンはいくら借りればいい？【2024年版】

年収865万円のサラリーマンが借りられる住宅ローンの金額を、固定金利1.110％（2024年11月現在のフラット35の金利）で借りた場合で計算してみました。この場合は借入限度額が8780万円、安全に返済できる目安額は3270万円となります。それぞれの年間の返済額は303万円と113万円で、ボーナスを含めた年間の手取り額634万円の48％と18％になります。また、月々の返済額は25.2万円と9.39万円で、毎月の給料の手取り額37.5万円の67％と25％になります。(2019/09/20更新)

年収865万円のサラリーマンのマイホーム購入

今回は年収865万円で家を買おうと思った場合、どれくらいの住宅ローンを組むと良いかを計算してみました。

あまりお金を借りすぎると返済が大変ですし、最悪の場合せっかくのマイホームを手放さなければいけなくなってしまうかもしれません。

一方、あまり借入が少なくても満足のいく家に住むことができず後悔してしまうかもしれません。

そこで年収865万円の場合にどれくらいのローンなら組んで大丈夫か計算してみましたので、よろしければマイホーム購入の参考にしてください。

住宅ローンの種類

ローンの額の計算の前に、住宅ローンについて簡単に説明します。

住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利があります。

文字通り変動金利は住宅ローン返済の途中に金利が代わり、固定金利の場合は金利が変わりません。

変動金利の住宅ローン

変動金利の場合は基本的に固定金利より金利が低いのですが、返済途中に金利が上下するので、途中から返済額が増えてしまうリスクがあります。

資金に余裕がある場合は多少金利が上がっても大丈夫ですが、そうでない場合は最悪の場合返済できなくなって家を手放すということもあるので、返済金額が上がっても大丈夫という見通しがない場合は変動金利の住宅ローンはオススメしません。

固定金利の住宅ローン

固定金利の場合は変動金利より金利が少し高くなりますが、毎月の返済額は最後まで変わりません。

返済額が変わらなければ返済計画が立てやすいので、今回は返済計画の立てやすい固定金利でシミュレーションをしてみます。

変動金利を検討する場合でも、まずは固定金利で借入額を試算してみてから、同じ金額を変動金利で借りた方が得かどうかを検討するのが良いと思います。

住宅ローンの借入限度額

フラット35の場合、年収ごとに年間の返済金額の上限が設定されています。

返済金額の上限は、年収400万円未満なら年収の30％、年収400万円以上なら年収の35％となっています。

年収865万円の借入限度額

年収865万円の場合は年間の返済額の上限が年収の35％の303万円となります。

この年間返済額から金利1.110％の35年ローンで計算すると借入限度額は8780万円となります。

また、月々のローン返済額は25.2万円となります。

年収865万円で毎月25.2万円の返済

年収865万円だとボーナスを除いた毎月の給料の手取りは37.5万円となります。

なので、借入限度額までローンを借りると手取り月給37.5万円のうち67％の25.2万円をローンの返済に回すことになります。

これが35年間続くのはさすがに負担が大きいので、年収865万円の場合に借入限度額の8780万円までローンを借りるのはオススメできません。

安全な住宅ローン借入額

では、いくらまでなら安全にローンを借りられるでしょうか。

借入限度額までローンを借りた場合は手取り月給の67％がローン返済に回ってしまっていましたが、これが25％くらいまで抑えられていればどうでしょう。

手取り月給37.5万円のうち25％の9.39万円をローン返済に回すということであれば比較的安全に返済できるかと思います。

月々9.39万円返済のローン借入額

毎月9.39万円返済の場合、金利1.110％の35年ローンで計算するとローン借入額は3270万円となります。

年収865万円の場合、この金額までなら返済の負担をそれほど心配せずに借りても大丈夫かと思います。

住宅ローンの手数料

住宅ローンを検討する時に忘れがちなのですが、ローンを借りる時には保証料や融資手数料のどちらかの支払いが必要となります。

住宅ローンの保証料

保証料を払う場合は金利が高くなる代わりに初期費用が少なく済みます。

一般的には保証料を払う場合は金利が0.2％上乗せされるので、例えば3000万円借りると35年間で合計106万円の利息を上乗せして支払うことになります。

金利が1.110％の場合は上乗せ後の金利が1.310％となって、3000万円借りるとローン返済で合計3740万円支払うということになります。

住宅ローンの融資手数料

融資手数料を払う場合は金利は低く済みますが初期費用がかかります。

消費税率が8％とすると、一般的に融資手数料は税込で借入額の2.16％となるので、3000万円借りると64.8万円を借入時に支払うことになります。

金利が1.110％の場合は3000万円借りると返済額と手数料の合計で3690万円支払うということになります。

保証料型と融資手数料型の比較

35年かけて返済したとすると融資手数料型の方がお得ですが、繰上げ返済や借り換えなどがあって35年より早く返済すると保証料型の方が特になる場合があります。

そこで何年目に一括返済すると合計支払額がいくらになるか計算してみました。

なお、初期費用の条件を揃えるために、保証料型の場合は融資手数料型の初期費用分64.8万円だけ少なく借りた場合で計算しています。

この計算結果を見てみると最初は保証料型の方が65万円安いですが、15年目で融資手数料型の方が安くなり、35年間最後まで返済を続けると融資手数料型の方が39万円安くなります。

保証料型と融資手数料型の選び方

15年以内に完済するなら保証料型が、それ以降に完済するなら融資手数料型の方が得ということになりますが、どういう人にどちらが向いているのかもう少し考えてみます。

保証料型が向いている場合

15年以内に返済するケースというのは余裕資金での繰上げ返済という場合もありますが、家の住み替えで家を売却するケースもよくあります。

なので、小さい子供がいる家庭や、将来的に子供が増える見込みがある家庭、転勤・転職などで遠方へ引っ越すかもしれない場合は保証料型にしておいた方がいいかもしれません。

特に駅近のマンションの場合などは値下がりしにくく売りやすいので、そういう場合は保証料型にしておいた方が良いかもしれません。

また、ローンの借り換えで繰上げ返済するというケースもあります。

借り換えローンの情報をきちんとチェックしていればお得な借り換え先が結構見つかったりするので、実際に借り換えローンの情報収集や借り換えの手続きが面倒でないという方であれば保証料型の方が合っているかと思います。

融資手数料型が向いている場合

15年以上かけて返済するなら融資手数料型が向いているということですが、基本的には繰り上げ返済しないで35年間かけてローンを返済するという人が一番向いています。

なので前提条件として引っ越しの可能性が低いことが第一になります。

さらに投資でローン金利よりも稼げる自信があるなら、余裕資金があってもローン返済せずに投資に回した方が得なので、融資手数料型にして繰り上げ返済せずに35年間かけて返済する方が特になります。

年収865万円付近の住宅ローン目安額

年収865万円あたりの住宅ローンの借入限度額と安全な目安額を10万円刻みで計算するとこのようになります。

100万円刻みだとこのようになります。

まとめ

年収865万円のサラリーマンの住宅ローン借入額の計算はこのようになりましたが、年収を入力して再計算する場合はこちらから計算してみてください。