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額面45万円だと住宅ローンはいくら借りればいい?【2020年版】

額面45万円だと住宅ローンはいくら借りればいい?【2020年版】

額面で月給45万円のサラリーマンが借りられる住宅ローンの金額を、固定金利1.110%(2020年9月現在のフラット35の金利)で借りた場合で計算してみました。この場合は借入限度額が7490万円、安全に返済できる目安額は2860万円となります。それぞれの年間の返済額は258万円と98.7万円で、ボーナスを含めた年間の手取り額555万円の47%と18%になります。また、月々の返済額は21.5万円と8.23万円で、毎月の給料の手取り額32.9万円の65%と25%になります。(2019/09/20更新)

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額面で月給45万円のサラリーマンのマイホーム購入

額面で月給45万円のサラリーマンのマイホーム購入

今回は額面で月給45万円で家を買おうと思った場合、どれくらいの住宅ローンを組むと良いかを計算してみました。

あまりお金を借りすぎると返済が大変ですし、最悪の場合せっかくのマイホームを手放さなければいけなくなってしまうかもしれません。

一方、あまり借入が少なくても満足のいく家に住むことができず後悔してしまうかもしれません。

そこで額面45万円の場合にどれくらいのローンなら組んで大丈夫か計算してみましたので、よろしければマイホーム購入の参考にしてください。

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住宅ローンの種類

住宅ローンの種類

ローンの額の計算の前に、住宅ローンについて簡単に説明します。

住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利があります。

文字通り変動金利は住宅ローン返済の途中に金利が代わり、固定金利の場合は金利が変わりません。

変動金利の住宅ローン

変動金利の住宅ローン

変動金利の場合は基本的に固定金利より金利が低いのですが、返済途中に金利が上下するので、途中から返済額が増えてしまうリスクがあります。

資金に余裕がある場合は多少金利が上がっても大丈夫ですが、そうでない場合は最悪の場合返済できなくなって家を手放すということもあるので、返済金額が上がっても大丈夫という見通しがない場合は変動金利の住宅ローンはオススメしません。

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固定金利の住宅ローン

固定金利の住宅ローン

固定金利の場合は変動金利より金利が少し高くなりますが、毎月の返済額は最後まで変わりません。

返済額が変わらなければ返済計画が立てやすいので、今回は返済計画の立てやすい固定金利でシミュレーションをしてみます。

変動金利を検討する場合でも、まずは固定金利で借入額を試算してみてから、同じ金額を変動金利で借りた方が得かどうかを検討するのが良いと思います。

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住宅ローンの借入限度額

住宅ローンの借入限度額

フラット35の場合、年収ごとに年間の返済金額の上限が設定されています。

返済金額の上限は、年収400万円未満なら年収の30%、年収400万円以上なら年収の35%となっています。

額面45万円の借入限度額

額面45万円の場合は年間の返済額の上限が年収の35%の258万円となります。

この年間返済額から金利1.110%の35年ローンで計算すると借入限度額は7490万円となります。

また、月々のローン返済額は21.5万円となります。

額面45万円で毎月21.5万円の返済

額面45万円だとボーナスを除いた毎月の給料の手取りは32.9万円となります。

なので、借入限度額までローンを借りると手取り月給32.9万円のうち65%の21.5万円をローンの返済に回すことになります。

これが35年間続くのはさすがに負担が大きいので、額面45万円の場合に借入限度額の7490万円までローンを借りるのはオススメできません。

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安全な住宅ローン借入額

安全な住宅ローン借入額

では、いくらまでなら安全にローンを借りられるでしょうか。

借入限度額までローンを借りた場合は手取り月給の65%がローン返済に回ってしまっていましたが、これが25%くらいまで抑えられていればどうでしょう。

手取り月給32.9万円のうち25%の8.23万円をローン返済に回すということであれば比較的安全に返済できるかと思います。

月々8.23万円返済のローン借入額

毎月8.23万円返済の場合、金利1.110%の35年ローンで計算するとローン借入額は2860万円となります。

額面45万円の場合、この金額までなら返済の負担をそれほど心配せずに借りても大丈夫かと思います。

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住宅ローンの手数料

住宅ローンの手数料

住宅ローンを検討する時に忘れがちなのですが、ローンを借りる時には保証料や融資手数料のどちらかの支払いが必要となります。

住宅ローンの保証料

保証料を払う場合は金利が高くなる代わりに初期費用が少なく済みます。

一般的には保証料を払う場合は金利が0.2%上乗せされるので、例えば2000万円借りると35年間で合計71万円の利息を上乗せして支払うことになります。

金利が1.110%の場合は上乗せ後の金利が1.310%となって、2000万円借りるとローン返済で合計2490万円支払うということになります。

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住宅ローンの融資手数料

融資手数料を払う場合は金利は低く済みますが初期費用がかかります。

消費税率が8%とすると、一般的に融資手数料は税込で借入額の2.16%となるので、2000万円借りると43.2万円を借入時に支払うことになります。

金利が1.110%の場合は2000万円借りると返済額と手数料の合計で2460万円支払うということになります。

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保証料型と融資手数料型の比較

35年かけて返済したとすると融資手数料型の方がお得ですが、繰上げ返済や借り換えなどがあって35年より早く返済すると保証料型の方が特になる場合があります。

そこで何年目に一括返済すると合計支払額がいくらになるか計算してみました。

なお、初期費用の条件を揃えるために、保証料型の場合は融資手数料型の初期費用分43.2万円だけ少なく借りた場合で計算しています。

保証料型融資手数料型
開始時1957万円2000万円
1年目1982万円2022万円
2年目2007万円2043万円
3年目2031万円2064万円
4年目2055万円2085万円
5年目2078万円2105万円
6年目2100万円2124万円
7年目2122万円2143万円
8年目2143万円2161万円
9年目2163万円2178万円
10年目2183万円2195万円
11年目2202万円2212万円
12年目2221万円2228万円
13年目2239万円2243万円
14年目2256万円2258万円
15年目2272万円2272万円
16年目2288万円2285万円
17年目2303万円2298万円
18年目2317万円2310万円
19年目2331万円2322万円
20年目2344万円2333万円
21年目2356万円2343万円
22年目2367万円2352万円
23年目2378万円2361万円
24年目2388万円2370万円
25年目2397万円2377万円
26年目2405万円2384万円
27年目2412万円2390万円
28年目2419万円2396万円
29年目2424万円2401万円
30年目2429万円2405万円
31年目2433万円2408万円
32年目2436万円2411万円
33年目2439万円2413万円
34年目2440万円2414万円
35年目2441万円2415万円

この計算結果を見てみると最初は保証料型の方が43万円安いですが、15年目で融資手数料型の方が安くなり、35年間最後まで返済を続けると融資手数料型の方が26万円安くなります。

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保証料型と融資手数料型の選び方

15年以内に完済するなら保証料型が、それ以降に完済するなら融資手数料型の方が得ということになりますが、どういう人にどちらが向いているのかもう少し考えてみます。

保証料型が向いている場合

15年以内に返済するケースというのは余裕資金での繰上げ返済という場合もありますが、家の住み替えで家を売却するケースもよくあります。

なので、小さい子供がいる家庭や、将来的に子供が増える見込みがある家庭、転勤・転職などで遠方へ引っ越すかもしれない場合は保証料型にしておいた方がいいかもしれません。

特に駅近のマンションの場合などは値下がりしにくく売りやすいので、そういう場合は保証料型にしておいた方が良いかもしれません。

また、ローンの借り換えで繰上げ返済するというケースもあります。

借り換えローンの情報をきちんとチェックしていればお得な借り換え先が結構見つかったりするので、実際に借り換えローンの情報収集や借り換えの手続きが面倒でないという方であれば保証料型の方が合っているかと思います。

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融資手数料型が向いている場合

15年以上かけて返済するなら融資手数料型が向いているということですが、基本的には繰り上げ返済しないで35年間かけてローンを返済するという人が一番向いています。

なので前提条件として引っ越しの可能性が低いことが第一になります。

さらに投資でローン金利よりも稼げる自信があるなら、余裕資金があってもローン返済せずに投資に回した方が得なので、融資手数料型にして繰り上げ返済せずに35年間かけて返済する方が特になります。

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額面45万円付近の住宅ローン目安額

額面45万円あたりの住宅ローンの借入限度額と安全な目安額をそれぞれ計算するとこのようになります。

額面借入限度額安全借入額
40万円6660万円2600万円
41万円6820万円2650万円
42万円6990万円2700万円
43万円7160万円2760万円
44万円7320万円2810万円
45万円7490万円2860万円
46万円7650万円2910万円
47万円7820万円2970万円
48万円7990万円3020万円
49万円8150万円3070万円
50万円8320万円3120万円

10万円刻みだとこのようになります。

額面借入限度額安全借入額
15万円2140万円1030万円
25万円4160万円1680万円
35万円5820万円2300万円
45万円7490万円2860万円
55万円9150万円3390万円
65万円1.08億円3900万円
75万円1.25億円4380万円
85万円1.41億円4830万円
95万円1.58億円5230万円
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まとめ

額面45万円のサラリーマンの住宅ローン借入額の計算はこのようになりましたが、年収を入力して再計算する場合はこちらから計算してみてください。

額面万円
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