年収ごとの住宅ローン借入目安額はいくら？【2024年版】

サラリーマンのローン借入目安額を計算してみました。年収200〜800万円のサラリーマンの場合は借入限度額が1740万〜8120万円、安全な借入額が849万〜3060万円になります。住宅ローンの金利タイプの選び方や、手数料タイプの選び方などもご紹介しています。年収を入力して借入目安額を計算することもできるので、そちらも試してみてください。(2019/09/20更新)

年収200〜800万円のサラリーマンのマイホーム購入

今回は年収200〜800万円で家を買おうと思った場合、どれくらいの住宅ローンを組むと良いかを計算してみました。

あまりお金を借りすぎると返済が大変ですし、最悪の場合せっかくのマイホームを手放さなければいけなくなってしまうかもしれません。

一方、あまり借入が少なくても満足のいく家に住むことができず後悔してしまうかもしれません。

そこで年収万円の場合にどれくらいのローンなら組んで大丈夫か計算してみましたので、よろしければマイホーム購入の参考にしてください。

住宅ローンの種類

ローンの額の計算の前に、住宅ローンについて簡単に説明します。

住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利があります。

文字通り変動金利は住宅ローン返済の途中に金利が代わり、固定金利の場合は金利が変わりません。

変動金利の住宅ローン

変動金利の場合は基本的に固定金利より金利が低いのですが、返済途中に金利が上下するので、途中から返済額が増えてしまうリスクがあります。

資金に余裕がある場合は多少金利が上がっても大丈夫ですが、そうでない場合は最悪の場合返済できなくなって家を手放すということもあるので、返済金額が上がっても大丈夫という見通しがない場合は変動金利の住宅ローンはオススメしません。

固定金利の住宅ローン

固定金利の場合は変動金利より金利が少し高くなりますが、毎月の返済額は最後まで変わりません。

返済額が変わらなければ返済計画が立てやすいので、今回は返済計画の立てやすい固定金利でシミュレーションをしてみます。

変動金利を検討する場合でも、まずは固定金利で借入額を試算してみてから、同じ金額を変動金利で借りた方が得かどうかを検討するのが良いと思います。

住宅ローンの借入限度額

フラット35の場合、年収ごとに年間の返済金額の上限が設定されています。

返済金額の上限は、年収400万円未満なら年収の30％、年収400万円以上なら年収の35％となっています。

年収200〜800万円の借入限度額

年収200〜800万円の場合のフラット35の年間の返済上限額を実際に計算してみるとこのようになります。

年収200万円 x 30％ ＝ 返済上限額 60万円
年収300万円 x 30％ ＝ 返済上限額 90万円
年収400万円 x 35％ ＝ 返済上限額 140万円
年収500万円 x 35％ ＝ 返済上限額 175万円
年収600万円 x 35％ ＝ 返済上限額 210万円
年収700万円 x 35％ ＝ 返済上限額 245万円
年収800万円 x 35％ ＝ 返済上限額 280万円

この年間返済額から金利1.110％の35年ローンで借入限度額と、借入額に対する月々のローン返済額を計算するとこのようになります。

年収200〜800万円で借入限度額まで借りた場合の返済

年収200〜800万円の場合のボーナスを除いた毎月の給料の手取りと、手取り額に占める返済額の割合を計算するとこのようになります。

このように見てみると、どの年収でも手取りの半分以上をローン返済に回さなくてはいけなくなり負担が大きいので、借入限度額までローンを借りるのはオススメできません。

安全な住宅ローン借入額

では、いくらまでなら安全にローンを借りられるでしょうか。

借入限度額までローンを借りた場合は手取り月給の半分以上がローン返済に回ってしまっていましたが、これが25％くらいまで抑えられていればどうでしょう。

手取り月給9.77万円〜35.2万円のうち25％の2.44万円〜8.8万円をローン返済に回すということであれば比較的安全に返済できるかと思います。

手取りの25％返済でのローン借入額

年収万円のサラリーマンが手取り月給の25％を返済に回す場合のローン借入額と月々の返済額を計算するとこのようになります。

この金額までなら返済の負担をそれほど心配せずに借りても大丈夫かと思います。

住宅ローンの手数料

住宅ローンを検討する時に忘れがちなのですが、ローンを借りる時には保証料や融資手数料のどちらかの支払いが必要となります。

住宅ローンの保証料

保証料を払う場合は金利が高くなる代わりに初期費用が少なく済みます。

一般的には保証料を払う場合は金利が0.2％上乗せされるので、例えば1000万円借りると35年間で合計35.5万円の利息を上乗せして支払うことになります。

金利が1.110％の場合は上乗せ後の金利が1.310％となって、1000万円借りるとローン返済で合計1250万円支払うということになります。

住宅ローンの融資手数料

融資手数料を払う場合は金利は低く済みますが初期費用がかかります。

消費税率が8％とすると、一般的に融資手数料は税込で借入額の2.16％となるので、1000万円借りると21.6万円を借入時に支払うことになります。

金利が1.110％の場合は1000万円借りると返済額と手数料の合計で1230万円支払うということになります。

保証料型と融資手数料型の比較

35年かけて返済したとすると融資手数料型の方がお得ですが、繰上げ返済や借り換えなどがあって35年より早く返済すると保証料型の方が特になる場合があります。

そこで何年目に一括返済すると合計支払額がいくらになるか計算してみました。

なお、初期費用の条件を揃えるために、保証料型の場合は融資手数料型の初期費用分21.6万円だけ少なく借りた場合で計算しています。

この計算結果を見てみると最初は保証料型の方が22万円安いですが、15年目で融資手数料型の方が安くなり、35年間最後まで返済を続けると融資手数料型の方が13万円安くなります。

保証料型と融資手数料型の選び方

15年以内に完済するなら保証料型が、それ以降に完済するなら融資手数料型の方が得ということになりますが、どういう人にどちらが向いているのかもう少し考えてみます。

保証料型が向いている場合

15年以内に返済するケースというのは余裕資金での繰上げ返済という場合もありますが、家の住み替えで家を売却するケースもよくあります。

なので、小さい子供がいる家庭や、将来的に子供が増える見込みがある家庭、転勤・転職などで遠方へ引っ越すかもしれない場合は保証料型にしておいた方がいいかもしれません。

特に駅近のマンションの場合などは値下がりしにくく売りやすいので、そういう場合は保証料型にしておいた方が良いかもしれません。

また、ローンの借り換えで繰上げ返済するというケースもあります。

借り換えローンの情報をきちんとチェックしていればお得な借り換え先が結構見つかったりするので、実際に借り換えローンの情報収集や借り換えの手続きが面倒でないという方であれば保証料型の方が合っているかと思います。

融資手数料型が向いている場合

15年以上かけて返済するなら融資手数料型が向いているということですが、基本的には繰り上げ返済しないで35年間かけてローンを返済するという人が一番向いています。

なので前提条件として引っ越しの可能性が低いことが第一になります。

さらに投資でローン金利よりも稼げる自信があるなら、余裕資金があってもローン返済せずに投資に回した方が得なので、融資手数料型にして繰り上げ返済せずに35年間かけて返済する方が特になります。

まとめ

年収200〜800万円のサラリーマンの住宅ローン借入額の計算はこのようになりましたが、年収を入力して再計算する場合はこちらから計算してみてください。